【兩會(huì)之聲】關(guān)于推進(jìn)農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款改革的建議

記者 曲田

全國(guó)人大代表、民進(jìn)中央常委，清華大學(xué)社科學(xué)院教授，十三屆全國(guó)人大財(cái)政經(jīng)濟(jì)委員會(huì)委員 蔡繼明

目前，農(nóng)村承包土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款全面推開(kāi)條件已經(jīng)成熟，但農(nóng)房抵押貸款（包括宅基地使用權(quán)抵押）仍難以推進(jìn)，原因之一是農(nóng)村宅基地使用權(quán)只能在本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部自愿有償退出或轉(zhuǎn)讓，而在大多數(shù)村莊已實(shí)現(xiàn)一戶一宅的情況下，集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部很難找到符合條件的受讓人，這就使農(nóng)房抵押物難以通過(guò)拍賣變現(xiàn)；原因之二是現(xiàn)行物權(quán)法和擔(dān)保法沒(méi)有賦予農(nóng)村宅基地使用權(quán)的抵押職能。 

建議之一是在土地管理法中取消對(duì)農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)范圍的限制，允許農(nóng)村宅基地使用權(quán)在村莊之間和城鄉(xiāng)之間流轉(zhuǎn)。

建議之二是賦予農(nóng)村宅基地完整的用益物權(quán)。根據(jù)《物權(quán)法》第四十條“所有權(quán)人有權(quán)在自己的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)上設(shè)立用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)”，農(nóng)村集體土地所有者在其宅基地上設(shè)立用益物權(quán)和擔(dān)保權(quán)是符合《物權(quán)法》規(guī)定的；而根據(jù)《物權(quán)法》第一百一十七條 “用益物權(quán)人享有的基本權(quán)利用益物權(quán)人對(duì)他人所有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，依法享有占有、使用和收益的權(quán)利”，農(nóng)民宅基地使用權(quán)作為完整的用益物權(quán)是完全可以用于抵押的。問(wèn)題在于，《物權(quán)法》對(duì)城市國(guó)有宅基地和農(nóng)村集體宅基地的權(quán)能做了不同規(guī)定，前者叫“住宅建設(shè)用地使用權(quán)”，擁有《物權(quán)法》所賦予的用益物權(quán)的一切權(quán)能；后者叫“宅基地使用權(quán)”，其使用權(quán)人只對(duì)集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，沒(méi)有收益權(quán)，更不可以轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈(zèng)與或者抵押。所以，必須修改《物權(quán)法》，使農(nóng)村集體宅基地與城市國(guó)有宅基地具有同等的用益物權(quán)，使《物權(quán)法》的條款前后一致。

建議之三是取消《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第三十七條對(duì)農(nóng)村宅基地抵押的限制。

編輯：周襄楠 審核：盧小兵