【媒體傳真】 [新京報]蔡繼明代表：盤活閑置宅基地 擴大農(nóng)地入市范圍

來源：新京報2019-03-03 段文平

2019年全國兩會于3月3日拉開大幕。今年的兩會建議，全國人大代表、清華大學教授蔡繼明一如既往關(guān)注土地制度改革，在他提交的5份建議中，有3份涉及農(nóng)地改革，分別是關(guān)于推進我國土地制度改革的建議、關(guān)于《土地管理法修正案（草案）》修改的建議、關(guān)于推進農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款改革力度的建議。

其中，蔡繼明對《土地管理法修正案（草案）》提出修改建議，允許農(nóng)村閑置的宅基地轉(zhuǎn)換成工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營性建設(shè)用地并在符合城鄉(xiāng)統(tǒng)一規(guī)劃的前提下進入城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場。

蔡繼明在接受新京報等媒體采訪

建議擴大集體建設(shè)用地入市范圍

2015年2月27日，十二屆全國人大常委會第十三次會議審議通過《關(guān)于授權(quán)國務(wù)院在北京市大興區(qū)等三十三個試點縣（市、區(qū)）行政區(qū)域暫時調(diào)整實施有關(guān)法律規(guī)定的決定》，土地“三項”改革試點全面鋪開。

截至目前，試點工作已經(jīng)開展四年有余，并將繼續(xù)延長至2019年12月31日。對于過去幾年的試點工作與經(jīng)驗，2018年12月23日，第十三屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第七次會議對其作了總結(jié)報告，認為試點形成的制度性成果可為《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》修改提供依據(jù)，并形成了關(guān)鍵性的建議：對土地利用總體規(guī)劃等法定規(guī)劃確定為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營性用途，并經(jīng)依法登記的集體建設(shè)用地，允許土地所有權(quán)人通過出讓、出租等方式交由單位或者個人使用。上述建議，已經(jīng)體現(xiàn)在《中華人民共和國土地管理法修正案（草案）》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法修正案（草案）》中。

以前，農(nóng)村集體土地只有首先通過征收為國有建設(shè)用地，再進行招拍掛，才能進入市場。如果上述草案獲得通過，未來，農(nóng)村集體建設(shè)用地將實行與國有土地同等入市、同權(quán)同價，不僅將增加農(nóng)民收入，還將擴大城市建設(shè)用地的供應(yīng)規(guī)模。

但是，當前的土地“三項”改革試點，其主流試點做法是，允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地試點入市，農(nóng)村宅基地只能在集體所有制成員內(nèi)部流轉(zhuǎn)，而農(nóng)村集體建設(shè)用地中真正屬于經(jīng)營性建設(shè)用地即鄉(xiāng)鎮(zhèn)和村辦企業(yè)用地占比很少，僅靠這么少量的農(nóng)地入市，根本不足以構(gòu)建競爭有序的城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場。

蔡繼明表示，目前我國的農(nóng)村集體建設(shè)用地有19萬平方公里，是城市建設(shè)用地的兩倍。而集體建設(shè)用地中，經(jīng)營性建設(shè)用地占比僅14%，宅基地占比超過70%，如果僅僅是允許存量集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市，是九牛一毛，不足以緩解城市建設(shè)用地供不應(yīng)求的局面，應(yīng)該擴大試點入市范圍，尤其是允許農(nóng)村宅基地入市，“我國農(nóng)村閑置的宅基地有3000萬畝，如果部分入市，將有助于房價穩(wěn)定或下降。

蔡繼明透露，事實上，在一些試點區(qū)域，已經(jīng)在探索宅基地在集體經(jīng)濟組織成員外部流轉(zhuǎn)了。因此，他建議《土地管理法修正案（草案） 》應(yīng)允許農(nóng)村閑置的宅基地轉(zhuǎn)換成工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營性建設(shè)用地并在符合城鄉(xiāng)統(tǒng)一規(guī)劃的前提下進入城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場。

建議賦予農(nóng)村宅基地抵押權(quán)

關(guān)于農(nóng)村宅基地制度改革，蔡繼明除了建議入市加快流轉(zhuǎn)外，他還建議賦予農(nóng)村宅基地完整的用益物權(quán)，通過宅基地抵押貸款緩解農(nóng)民貸款難。

蔡繼明認為，根據(jù)《物權(quán)法》第一百一十七條“用益物權(quán)人享有的基本權(quán)利，用益物權(quán)人對他人所有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，依法享有占有、使用和收益的權(quán)利”，農(nóng)民宅基地使用權(quán)作為完整的用益物權(quán)是完全可以用于抵押的。

“但是問題在于，《物權(quán)法》對城市國有宅基地和農(nóng)村集體宅基地的權(quán)能做了不同規(guī)定，前者叫“住宅建設(shè)用地使用權(quán)”，有《物權(quán)法》所賦予的用益物權(quán)的一切權(quán)能；后者叫“宅基地使用權(quán)”，其使用權(quán)人只對集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，沒有收益權(quán)，更不可以轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈與或者抵押。”

所以，蔡繼明建議修改《物權(quán)法》相關(guān)內(nèi)容，使農(nóng)村集體宅基地與城市國有宅基地具有同等的用益物權(quán)；并建議取消《中華人民共和國擔保法》第三十七條對農(nóng)村宅基地抵押的限制。

蔡繼明表示，農(nóng)村宅基地的抵押權(quán)如果不能實現(xiàn)，就堵塞了農(nóng)民獲得財產(chǎn)收益的渠道。只有將法律上的障礙消除了之后，農(nóng)村宅基地的抵押才能夠在全國范圍內(nèi)廣泛地推行。

編輯：趙姝婧 審核：周襄楠